Czy dopuszczalna jest umowa sprzedaży nieruchomości zawarta między wspólnikiem spółki jawnej a tą spółką?

Zgodnie z art. 8 kodeksu spółek handlowych spółka jawna (jak każda osobowa spółka handlowa) może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Powyższy przepis przyznaje spółce osobowej zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. Tym samym spółka jawna jest samodzielnym podmiotem prawa cywilnego (art. 331 k.c.), który występuje w obrocie cywilnoprawnym reprezentowany przez wspólników i innych przedstawicieli. Skoro spółka jawna jest odrębnym od wspólników podmiotem praw i obowiązków to możliwe jest przenoszenie praw majątkowych (w tym własności nieruchomości) z majątku danego wspólnika do majątku spółki i odwrotnie. Żaden przepis nie zakazuje tego typu czynności. Nie sposób także uznać by wyżej opisane transakcje co do zasady naruszały zasady współżycia społecznego. Należy zatem uznać, że sprzedaż spółce jawnej nieruchomości przez wspólnika tej spółki jest dopuszczalna.

 

Powstaje jednak kwestia sposobu reprezentacji spółki jawnej w tego typu transakcjach. W części kodeksu spółek handlowych dotyczącej spółki jawnej brak jest bowiem przepisu, który regulowałby problem reprezentacji spółki w umowach a także w sporach pomiędzy spółką a jej wspólnikiem. W spółkach kapitałowych (spółka z o.o., spółka akcyjna) zagadnienie to zostało wprost rozstrzygnięte w art. 210 § 1 k.s.h. oraz art. 379 § 1 k.s.h. Z przepisów tych wynika przede wszystkim, że tego typu umowy (np. sprzedaż spółce nieruchomości przez członka jej zarządu) są dopuszczalne. W tego typu umowach członkowie zarządu, a więc organu, któremu normalnie przysługuje kompetencja do reprezentowania spółki kapitałowej, nie mogą jednak jej reprezentować. Brak analogicznych rozwiązań normatywnych w odniesieniu do spółki jawnej powoduje, że aktualne staje się pytanie o sposób reprezentacji spółki w przypadku dokonywania czynności prawnych pomiędzy spółką i jej wspólnikiem.

 

W powyższej kwestii Sąd Najwyższy stwierdził, że do reprezentacji spółek osobowych w sporach i umowach z jej wspólnikiem  powinno się odpowiednio stosować zasady obowiązujące w spółce z o.o., tj. w szczególności art. 210 § 1 k.s.h[1]. Przepis ten stanowi, że „w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników”. Odpowiednie zastosowanie powyższego przepisu do spółki jawnej oznacza, że w umowie między spółką jawną a wspólnikiem oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą wspólników. Modyfikacja dyspozycji art. 210 § 1 k.s.h. wynika z odmiennych struktur spółki jawnej i spółki z o.o. i wyraża się w pominięciu kompetencji rady nadzorczej (której nie ma w spółce jawnej) oraz w zastąpieniu uchwały zgromadzenia wspólników uchwałą wspólników.[2] Z całą pewnością odpowiednie stosowanie art. 210 §1 k.s.h. nie może zaś oznaczać całkowitego braku możliwości dokonania czynności prawnej między osobami reprezentującymi spółkę (którymi w przypadku spółki jawnej są wspólnicy) a samą spółką, gdyż przepis ten takich transakcji nie wyklucza.   

 

Pogląd o zastosowaniu art. 210 § 1 k.s.h. w odniesieniu do wspólników spółki jawnej spotkał się jednak z krytyką w piśmiennictwie.[3] W nauce prawa przeważa bowiem stanowisko, że do powyższych umów należy stosować w drodze analogii art. 108 k.c.[4], który stanowi, że: „pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.” Niestety zdecydowana większość doktryny nie wyjaśnia na czym ma polegać zastosowanie tego przepisu do omawianej sytuacji. W tych nielicznych wypowiedziach, w których podjęto taką próbę wskazuje się, że „zakaz ustanowiony w art. 108 k.c. nie powinien być interpretowany w sposób, który prowadziłby do tego, że mniejsze spółki osobowe w ogóle nie mogłyby zawierać umów ze swoimi wspólnikami.”[5] Z tego względu w spółce jawnej, w której występuje jedynie dwóch wspólników i umowa przewiduje wymóg reprezentacji łącznej, należy dopuścić możliwość ustanowienia przez obu tych wspólników pełnomocnika umocowanego do zawarcia umowy z jednym z tych wspólników. Przepis art. 108 k.c. wskazuje bowiem, że zakaz czynności „z samym sobą” nie obejmuje sytuacji, w których, ze względu na treść czynności prawnej jest wyłączona możliwość naruszenia interesów spółki. Nie można przy tym „przyjmować, iż określony rodzaj lub typ czynności prawnej, niezależnie od jej konkretnej treści – zawsze rodzi realne niebezpieczeństwo naruszenia interesów reprezentowanego”[6] Możliwość naruszenia interesów spółki jest w szczególności wyłączona wówczas, gdy „wszyscy pozostali wspólnicy zgadzając się na zawarcie oznaczonej umowy świadomie godzą się ze wszystkimi jej skutkami”[7]. Tym samym zgoda wszystkich wspólników spółki jawnej na zawarcie umowy pomiędzy spółką a jej wspólnikiem przesądza o dopuszczalności takiej umowy.

 

W nauce prawa wskazuje się, że dopuszczalność reprezentowania spółki jawnej przez wspólnika, który jest drugą stroną umowy może także wynikać z umowy spółki.[8] Za wystarczające wskazuje się przy tym „wprowadzenie w umowie dwuosobowej spółki modelu reprezentacji łącznej”[9]. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości można dodatkowo wprowadzić do umowy spółki postanowienie zezwalające na dokonanie konkretnej transakcji. W takim wypadku umowa powinna opisać planowaną transakcję (ogólne wyłączenie zakazu czynności z samym sobą byłoby w moim zdaniem niedopuszczalne jako sprzeczne z naturą stosunku spółki jawnej – art. 3531 k.c. w zw. z art. 2 k.s.h.). W świetle wyżej wskazanych wywodów (w szczególności wobec braku możliwości naruszenia interesów spółki, w której wszyscy wspólnicy zgadzają się na dokonanie transakcji) powyższa zmiana umowy spółki nie jest jednak konieczna.

 

Reasumując należy wskazać, że niezależnie od tego, czy przyjąć stanowisko Sądu Najwyższego o konieczności odpowiedniego zastosowania art. 210 § 1 k.s.h., czy też przeważający w nauce prawa pogląd o potrzebie stosowania w drodze analogii art. 108 k.c. to zawarcie przez spółkę jawną umowy sprzedaży nieruchomości z jej wspólnikiem jest dopuszczalne przy założeniu wyrażenia zgody przez wszystkich wspólników.

 

Autor: r.pr. Paweł Helta

 

[1] SN w wyroku z 6.2.2013 r. (V CSK 154/12, BSN-IC 2014, Nr 10), przyjął, że ze względu na to, iż przepisy o spółce jawnej nie regulują sposobu reprezentacji spółki jawnej w procesie, w której spółka zostaje pozwana przez wspólnika uprawnionego do reprezentacji, to należy odpowiednio zastosować art. 210 k.s.h. Natomiast w wyr. z 8.2.2013 r. (IV CSK 332/12, OSNC 2013, Nr 10, poz. 117), SN wskazał, że: „trudno zaakceptować sytuację, w której wspólnik miałby reprezentować spółkę w umowie, będąc drugą stroną umowy. Przepisy o spółce jawnej nie zawierają regulacji, która mogłaby stanowić podstawę do rozwiązania tego problemu, skoro jednak spółka jawna jest jednostką organizacyjną, która co prawda nie jest osobą prawną, ale której ustawa przyznaje zdolność prawną i do której przepisy o osobach prawnych należy stosować odpowiednio, to rozwiązanie rozważanego problemu łatwo wskazać. Wspólnik spółki jawnej nie może reprezentować spółki w umowie między nim a spółką oraz w sporze pomiędzy spółką a tym wspólnikiem. Do takiego wniosku prowadzi art. 210 § 1 k.s.h., zastosowany do spółki jawnej zgodnie z art. 331 § 1 k.c. Skoro sytuacja wspólnika spółki jawnej, który reprezentuje spółkę i prowadzi jej sprawy, zbliżona jest do sytuacji członka zarządu osoby prawnej, to takie odpowiednie stosowanie art. 210 § 1 k.s.h., regulującego analogiczne sytuacje, jest uzasadnione”.

[2] SN nie wyjaśnił na czym dokładnie ma polegać odpowiednie stosowanie art. 210 § 1 k.s.h. Podobny do wskazanego sposób przeniesienia na postanowień art. 210 § 1 k.s.h. na grunt spółki osobowej jest jednak prezentowany w nauce prawa w odniesieniu do spółki partnerskiej, por. K. Kopaczyńska-Pieczniak, Problem stosowania art. 210 § 1 k.s.h. odpowiednio lub per analogiam do wspólników uprawnionych do reprezentowania handlowych spółek osobowych. Przegląd Prawa Handlowego, 2014, nr 11. s. 16-17.

[3] J. Krauss, Glosa do wyroku SN z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 332/12 Glosa 2014 nr 1 s. 41 i n.; K. Bilewska, Reprezentacja spółki jawnej w sporze z jej wspólnikiem – glosa – IV CSK 332/12, MOP 2014, Nr 10, s. 530 i nast.; K. Kopaczyńska-Pieczniak, Problem stosowania art. 210 § 1 k.s.h. odpowiednio lub per analogiam do wspólników uprawnionych do reprezentowania handlowych spółek osobowych. Przegląd Prawa Handlowego, 2014, nr 11, s. 15 i nast.)

[4] M. Saczywko, Zakaz dokonywania czynności „z samym sobą” a reprezentacja spółki jawnej w umowach ze wspólnikami, PPH 2012, Nr 11, s. 53 i n., J. Bieniak, M. Bieniak, G. Nita-Jagielski, Kodeks spółek handlowych. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2015, A. Kidyba, (w:) Komentarz aktualizowany do art. 1-300 Kodeksu spółek handlowych. Kom. do art. 29, System Informacji Prawnej LEX, 2017; S. Sołtysiński, [w:] Szajkowski, System pr. pryw., t. 16, 2008, Nb 182, s. 815.

[5] M. Saczywko, Zakaz dokonywania czynności „z samym sobą” a reprezentacja spółki jawnej w umowach ze wspólnikami, PPH 2012, Nr 11, s. 56.

[6] L. Moskwa, Stosunek zewnętrzny spółki komandytowej w świetle przepisów kodeksu handlowego i kodeksu spółek handlowych (studium materialnoprawne), Poznań 2000, s. 47

[7] M. Saczywko, Zakaz dokonywania czynności „z samym sobą” a reprezentacja spółki jawnej w umowach ze wspólnikami, PPH 2012, Nr 11, s. 56.

[8] S. Sołtysiński, [w:] Szajkowski, System pr. pryw., t. 16, 2008, Nb 182, s. 815.

[9] B. Borowy [w:] Jara (red.), Kodeks spółek handlowych. Komentarz do art. 29 KSH System Informacji Prawnej LEGALIS, 2017.

Wspólnicy i of counsel

Tomasz Barylski

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Adam Brzozowski

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Wojciech Kocot

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Wiesław Opalski

Radca prawny, of counsel

Więcej
Poznaj wszystkich

Kancelaria prawnicza

UL. KRAKOWSKIE PRZEDMIEŚCIE 4/6
Pokój 115

00-333 WARSZAWA

Kontakt