Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami – Czy aby na pewno tak kontrowersyjna?

17 września 2016 r. wchodzi w życie ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2016 r., poz. 1271). Ustawa ta wprowadza do ustawy o gospodarce nieruchomościami nowy przepis – art. 111a – który przyznaje Skarbowi Państwa oraz miastu stołecznemu Warszawa prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży praw i roszczeń określonych m.in. w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 oraz z 1985 r. Nr 22, poz. 99) oraz roszczeń odszkodowawczych za nieruchomości przejęte przez państwo na podstawie powołanego Dekretu.

Wokół omawianej nowelizacji narosły wątpliwości, czy chroni ona w wystarczający sposób interes publiczny i zapobiega nadużyciom w obrocie roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Niektórzy eksperci podnoszą w szczególności, że prawo pierwokupu jedynie pozornie służy wyeliminowaniu nadużyć i jest łatwe do obejścia. Tym samym ustawodawca miałby przygotować nowelizację w sposób nieprzemyślany.

Zarzuty takie nie są uzasadnione. Ustawodawca nowelizując ustawę o gospodarce nieruchomościami zdecydował się w sposób przemyślany na wprowadzenie instytucji prawa pierwokupu, ograniczając zbywalność roszczeń tylko w sytuacji dokonywania czynności ich sprzedaży.

Nietrafione są przede wszystkim zarzuty krytyków reformy mówiące o „pominięciu” w nowej regulacji prawa pierwokupu umów zamiany i darowizny. Należy zaznaczyć, że pojęcie „prawo pierwokupu” jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami używane również w innych miejscach (por. art. 109 ustawy), gdzie tak samo dotyczy tylko umowy sprzedaży. Konstrukcyjnie prawo pierwokupu może dotyczyć bowiem tylko tego rodzaju czynności prawnej (art. 596 Kodeksu cywilnego).

Również twierdzenia o łatwości omijania przepisów poprzez zawieranie umów zamiany czy darowizny nie znajdują oparcia w faktach. Do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o umowie sprzedaży (art. 604 Kodeksu cywilnego), a zatem ta czynność prawna również jest objęta prawem pierwokupu i dotyczyć jej będą nowe regulacje. Nie będzie zatem istnieć możliwość obejścia przepisów o prawie pierwokupu poprzez zawarcie umowy zamiany.

Błędny jest też zarzut jakoby zawarcie umowy darowizny mogło służyć omijaniu przepisów o prawie pierwokupu. Z całą stanowczością należy podnieść, że prawo pierwokupu stanowi ograniczenie obrotu, podczas gdy umowa darowizny w ogóle obrotu nie dotyczy, gdyż nie dochodzi w niej do wymiany ekwiwalentnych świadczeń, ale jedynie do darmowego przysporzenia kosztem majątku jednej ze stron. Tym samym prawo pierwokupu nie może ograniczać podmiotów dokonywujących bezpłatnych przysporzeń na rzecz innych osób. Ponadto, nawet gdyby umowy darowizny były zawierane przez handlarzy roszczeniami, to kontrakty takie stanowiłby wręcz podręcznikowy przykład pozorności i w każdym wypadku mogłyby zostać zakwestionowane przed sądem, również z inicjatywy podmiotów uprawnionych z tytułu prawa pierwokupu.

Wreszcie należy zwrócić uwagę na treść ust. 2 art. 111a, który wymaga, pod rygorem nieważności, formy aktu notarialnego dla każdego sposobu przeniesienia roszczeń reprywatyzacyjnych. W każdym więc wypadku dochodzi do notarialnej kontroli legalności transakcji. Obowiązkiem notariusza jest odmówienie dokonania czynności sprzecznej z prawem (art. 81 Ustawy – Prawo o notariacie). Ponadto jest on zobligowany do czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność notarialna może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 Ustawy – Prawo o natariacie). Tym samym już samo wprowadzenie wymogu dokonywania wszelkich czynności związanych z handlem roszczeniami reprywatyzacyjnymi stanowi wystarczające zabezpieczenie przed nadużyciami w tej materii, będąc przy tym zgodnym z konstytucyjną zasadą proporcjonalności w stosowaniu ograniczeń praw podmiotowych (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP).

Podsumowując, należy uznać, że ustawodawca prawidłowo posłużył się instytucją prawa pierwokupu przy nowelizowaniu ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wprowadzona regulacja jest zgodna z istotą prawa pierwokupu określoną w Kodeksie cywilnym, a przytaczane potencjalne drogi obejścia nowego prawa nie dają się obronić w świetle zasad prawidłowej wykładni norm prawnych.

Wspólnicy i of counsel

Tomasz Barylski

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Adam Brzozowski

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Wojciech Kocot

Radca prawny, Wspólnik

Więcej

Wiesław Opalski

Radca prawny, of counsel

Więcej
Poznaj wszystkich

Kancelaria prawnicza

UL. KRAKOWSKIE PRZEDMIEŚCIE 4/6
Pokój 115

00-333 WARSZAWA

Kontakt